A. Interés

Es el precio que se paga por el préstamo. Al Banco no se le devuelve lo que se prestó, sino esa cantidad y además un porcentaje sobre lo que se debe en cada momento. Ese porcentaje es el interés.

El interés puede ser fijo si se pacta que no variará durante toda la duración del préstamo.

Como el llamado "precio del dinero" o interés varía en el mercado, en la actualidad es muy frecuente que el interés de la hipoteca sea variable. Si éste es el caso, conviene examinar la evolución del tipo de referencia que haya elegido el Banco y el valor actual del mismo. No hay que olvidarse de sumar al tipo de referencia un diferencial que suele establecer el Banco (esta información vendrá en el folleto informativo).

Es muy frecuente que en los préstamos a interés variable se establezca un plazo inicial (el primer año o los primeros seis meses) en que el interés es fijo. No hay que dejarse engañar porque casi siempre ese interés del primer año es menor que el que resultaría de aplicar el interés variable que se va a aplicar después.

Para comparar las diversas ofertas es especialmente importante fijarse en el TAE, que es el tipo que efectivamente se paga teniendo en cuenta las comisiones que cobra el Banco o Caja de Ahorros, y la forma y tiempo en que se hacen los pagos (por meses, por trimestres, anticipados o no: estas diversas opciones hacen que varíe el tipo que efectivamente se está pagando).

B. Forma en que se devuelve el préstamo

* Plazo total: Número de años en que se va a devolver el préstamo. Cuanto mayor sea el plazo, más intereses se pagan y, por tanto, más se paga en conjunto.

* Periodicidad de las cuotas. Es mensual en general.

* Importe de las cuotas. Es lo fundamental para ver si se va a poder hacer frente al préstamo.

Si el interés es fijo, normalmente las cuotas serán iguales durante todo el préstamo (aunque pueden variar en diversos años). En todo caso los préstamos a interés fijo tienen la ventaja de que se puede saber desde el principio la cantidad exacta que se va a pagar cada mes.

Si el interés es variable, la cantidad total a pagar dependerá de si ha subido o bajado el interés de referencia.

Esto hará que normalmente los pagos mensuales varíen cada año, en función de si los intereses han subido o bajado. En algunos préstamos, en vez de variar la cuota a pagar, lo que se hace es acortar el plazo total de la devolución (si baja el interés y, por tanto, hay que pagar una cantidad total menor) o alargar la duración si el interés sube.

* Posibilidad de amortizar anticipadamente. Es decir si se puede devolver el préstamo antes de los plazos pactados, y en qué condiciones. Hay que ver si el Banco ha establecido cantidades mínimas o máximas para los anticipos, y comisiones por pago anticipado (casi siempre). Por ley en los préstamos a interés variable, la comisión no podrá ser de más de un 1% de lo que se anticipe. En los préstamos a interés fijo suele ser entre el 2 y el 4% de lo que se devuelve anticipadamente.

Es importante fijarse en estas cláusulas. Es frecuente que se quiera devolver el préstamo antes de su término normal de manera total o parcial. En los préstamos con interés fijo hay que examinar especialmente la comisión porque no está limitada por ley.

C. Comisiones

Entre las comisiones más importantes figuran:

· La de apertura: influye de manera notable sobre el coste real del préstamo. Se incluye para calcular el TAE.

· La de amortización anticipada, ya vista en el punto B anterior.

· La de subrogación: es importante si se cree que se va a vender el inmueble que se hipoteca, pues en este caso es frecuente que el que compra se subrogue en la hipoteca (se haga cargo de ella), y deberá pagar la comisión aumentando el coste de compra.

D. Otras obligaciones del prestatario

Además de pagar todos los gastos derivados de la hipoteca, conviene ver qué otras obligaciones se imponen al prestatario. Se exige casi siempre un seguro de daños de la vivienda, pero algunas entidades piden también seguros de vida, etc.