Tras la publicación en 1994 de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, quedo derogada toda la normativa anterior, sin embargo esta ley establece una regulación especifica para aquellos arrendamientos que en su dia fueron concertados estando vigentes las leyes anteriores. Regulación que se conoce como régimen transitorio y que puede clasificarse de la siguiente manera:

• Si se ha concertado un arrendamiento anterior al 9 de Mayo de 1985, y subsiste el 1 de enero de 1995, se regirá por la ley de arrendamientos de 1964, con las siguientes modificaciones:

El inquilino titular del contrato de arrendamiento no podrá subrogar en sus derechos y obligaciones a su cónyuge, ascendientes, descendientes, hermanos e hijos adoptivos menores de dieciocho años que con él convivieran, lo cual era posible conforme al artículo 24 de la ley de 1964, a partir del día siguiente a la fecha de publicación de la nueva ley en el Boletín Oficial del Estado.

Al fallecimiento del inquilino titular del contrato únicamente habrá lugar a la subrogación a favor de las siguientes personas y orden de prelación:

1º.- Cónyuge del arrendatario no separado.

2.º- Hijos del arrendatario que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento.

3º.- Ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con él con al menos tres años de antelación a la fecha de su fallecimiento.

Cuando fueran varios los beneficiarios de este derecho, a falta de acuerdo unánime, se observará el orden de prelación que se prevé en el artículo 16 de la nueva ley, prohibiéndose la renuncia de los beneficiarios de una subrogación a favor de otro de distinto grado de prelación.

Como norma general, el contrato se extinguirá tras el fallecimiento del subrogado, aunque se prevén las siguientes excepciones:

- Si el subrogado es un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65%, el contrato se extinguirá a los dos años o cuando éste cumpla veinticinco años, sí esta fecha es posterior.

- Cabrá una segunda subrogación a favor de hijos del arrendatario, cuando siendo el primer subrogado el cónyuge de aquél, al tiempo de su fallecimiento conviviesen con él los hijos del arrendatario.

Salvo que el hijo se encuentre afectado por una minusvalía igual o superior al 65%, el contrato se extinguirá a los dos años o en la fecha en que cumpla los veinticinco años, si ésta es posterior.

- Si la subrogación bien «mortis causa» bien «intervivos» en la posición del inquilino titular del contrato se produce con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva ley, podrá haber lugar a una nueva subrogación en la persona del cónyuge no separado del subrogado y, en su defecto, en los hijos del arrendatario que habitasen la vivienda y hubiesen convivido con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento.

También en este supuesto el contrato se extinguirá al fallecimiento del segundo subrogado salvo en el caso de hijo, que se rige por los mismos parámetros indícados en los dos apartados anteriores.

Con respecto a las tres excepciones descritas y durante los diez años siguientes a la entrada en vigor de la ley, si la subrogación se produce a favor de hijos mayores de 65 años, o que fueren perceptores de prestaciones públicas por jubilación o incapacidad absoluta o gran invalidez, el contrato se extinguirá a su fallecimiento.

Los derechos que se reconocen al cónyuge del arrendatario en relacíón a la subrogación «mortis-causa», se reconocen también a la persona que hubiera convivido de forma permanente en análoga relación de afectividad a la del cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante al menos los dos años anteriores al fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

Las personas que quieran ejercitar el derecho de subrogación por «mortís-causa», habrán de probar la convivencia que para cada supuesto se exige, debiéndose tener en cuenta que la convivencia tendrá que haber sido habitual y en la vivienda arrendada.

Cuando en estos supuestos el uso de la vivienda habitual vaya a corresponder al cónyuge no titular del contrato de arrendamiento, será de aplicación las disposiciones que al respecto prevé la nueva ley.

Desistimiento y vencimiento del contrato en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario convivencia del arrendatario

También es de aplicación en este supuesto el régimen que al efecto se regula en la nueva ley.

Estos podrán gozar de los mismos derechos que la nueva ley reconoce en relación a los contratos que se celebren a partir de su entrada en vigor.

A partir de la entrada en vigor de la Ley, el arrendador podrá:

-A efectos del impuesto sobre el Patrimonio, determinar el valor de la vivienda arrendada en función de la capitalización al 4% de la renta devengada, siempre que el resultado sea inferior al que resultaría de la aplicación de las reglas de valoración contempladas en dicho Impuesto.

-Exigir al arrendatario la totalidad de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

-Repercutir al arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para el mantenimiento de la vivienda en el uso convenido, bien conforme a las reglas que se contemplan en el artículo 108 de la actual ley bien de acuerdo con las que se prevén en la Disposición Transitoria Segunda del nuevo texto legislativo.

-Repercutir al arrendatario el importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir del 1 de enero de 1994, salvo que se hubiera estipulado expresamente que dichos gastos sean a cargo del arrendador.

-Actualizar la renta cada año de vigencia del contrato de conformidad con las siguientes reglas:

Requerimiento fehaciente al arrendatario

El arrendador no podrá ejercer su facultad de actualización de la renta sin previo requerimiento fehaciente al arrendatario, el cual podrá ser efectuado una vez cumplida una anualidad de vigencia del contrato, tras la entrada en vigor de la ley.

El inquilino podrá oponerse a la actualización comunicándoselo fehacientemente al arrendador. En este caso el contrato se extinguirá en un plazo de ocho años a contar desde la fecha del requerimiento del arrendador, aun cuando se produzca una subrogación. Durante este período la renta que viniera abonando el inquilino hasta ese momento, íncrementada con las cantidades asimiladas a ella, sólo podrá actualizarse anualmente con la variación experimentada por el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo en los dos meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización.

Ejercitada su opción por el arrendador sin oposición del arrendatario, en cada año en que se vaya a aplicar la actualización prevista en la ley, aquél deberá notificar a éste el importe de la actualización, acompañando la correspondiente certificación del Instituto Nacional de Estadística.

Proporcionalidad entre la rentas

Entre la renta originariamente estipulada en el contrato y la actualizada, deberá existir una proporción que sea equivalente a la que entre el mes anterior a la fecha del contrato y el mes anterior a la fecha de actualización haya con respecto a uno de los siguientes índices aplicado a ambas fechas:

- Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo.

- Indice General Nacional.

- Indice General Urbano del Sistema de Inclices de Costes de la Vida.

Para los contratos anteriores al 12 de mayo de 1956, se tomará como renta inicial la revalorizada a la que se refiere el artículo 96.10 de la anterior Ley y como índice correspondiente a la fecha de¡ contrato, el del mes de junio de 1964, si el arrendamiento es de los comprendidos en el artículo 6.2 2 de la mencionada Ley de 1964, mientras que si el arrendamiento no se encuadra dentro de este artículo, se tomará como renta inicial la percibida en el mes de julio de 1954 y como índice de la fecha del contrato el del mes de marzo del mismo año. la regla 5.1 del apartado 11 de la Disposición Transitoria Segunda limita la regla de actualización de la renta calculada en función de la proporción de los Indices indicados, en el sentido que, si es inferior, prevalecerá como renta revisada la resultante de aplicar al valor catastral de la vivienda en 1994, los siguientes porcentajes:

- El 12%, cuando la última revisión del valor catastral sea posterior a 1989. Para viviendas situadas en Vascongadas siempre se aplicará el 24%.

- El 24%,

- El 24%, en los restantes supuestos. Para viviendas situadas en Navarra siempre se aplicará el 12%.

En función de que la totalidad de los ingresos percibidos por el arrendatario y las personas que con él convivan en la vivienda exceda o no de 5,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional, se aplican plazos y porcentajes de actualización diferentes.

Cuando los ingresos sean inferiores a 5,5 veces al Salario Mínimo Interprofesional; del total importe que resulte de la actualización de la renta cada año, el arrendador sólo podrá exigir un porcentaje en función del período anual de actualización. El primero será de un 10% que irá incrementándose en 10 puntos porcentuales por cada período anual sucesivo de actualización, resultando que el arrendador podrá exigir la totalidad de la renta actualizada en el año décimo.

Cuando los ingresos sean iguales o superiores a 5,5 veces el Salario Mínimo Interprofesíonal, el porcentaje que podrá exigir el arrendador será de un 30% para el primer período anual íncrementándose en 20 puntos porcentuales cada período anual sucesivo de actualización, por lo que en el año quinto será exigible la totalidad de la renta actualizada.

Los porcentajes indicados sólo serán exigibles si la cantidad resultante es superior a la renta y conceptos asimilados que en su momento esté pagando el arrendatario. En este caso, el arrendador podrá aplicar el porcentaje superior que le permita percibir una cantidad mayor a la que se le estuviese pagando.

A partir del año en que sea exigible el 100% de actualización, la renta se revisará conforme a lo estipulado en el contrato, en defecto de pacto expreso, tanto el arrendador como el arrendatario podrán actualizar la renta conforme al Indice General del Sistema de Indices de Precios de Consumo de los doce meses anteriores.

Absorción de las cantidades asimiladas

La renta actualizada absorberá las cantidades asimiladas a la renta desde la primera anualidad de la revisión.

A tales efectos, se consideran cantidades asimiladas, la repercusión tanto del aumento de coste de los servicios y suministros, como del coste de las obras a que se refieren los artículos 102 y 107, respectivamente, de la ley de 1964.

Excepciones a la actualización

Cuando la suma de los ingresos totales que haya percibido el arrendatario y las personas que con él convivan en la vivienda durante el ejercicio impositivo anterior a aquél en que se promueva la actualización, no exceda de los límites que se indican a continuación, no habrá lugar a la actualización prevista en la Ley

Número de personas que                         Límite en número de veces del

convivan en la vivienda                         Salario Mínimo Interprofesional

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1 ó 2                         2,5

3 ó 4                           3

mas de 4                    3,5

Esta excepción está condicionada a que el arrendatario acredite el nivel de ingresos.

• Si se ha concertado un arrendamiento posterior al 9 de Mayo de 1985, y subsiste el 1 de enero de 1995, se regirá por el art. 9º del Decreto Ley de 1985(Decreto Boyer) y por la ley de 1964.

Si al terminar el contrato permanece el arrendatario disfrutando quince dias de la finca arrendada con permiso del arrendador, al arrendamiento se renueva anualmente, pero se regirá por la Ley nueva.