Plazo mínimo

En principio, tanto arrendador como arrendatario pueden pactar libremente la duración del contrato.

Si ambas partes pactan en el contrato un plazo inicial inferior a cinco años, el arrendador se ve obligado a prorrogar año tras año el contrato hasta cumplir el término mínimo de cinco años, siempre y cuando el arrendatario no manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, que no desea renovarlo.

En el caso de que ambas partes no pacten expresamente la duración del mismo se entenderá que es por el periodo de un año, teniendo derecho el arrendatario a las sucesivas prórrogas hasta los cinco años de plazo mínimo.

Cómputo

El plazo de duración del contrato se contará alternativamente, desde la fecha de la firma del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior, fecha esta última que habrá de probar el arrendatario.

Prórrogas

Una vez trascurrido el plazo minimo de cinco años, obligatoriamente el contrato se prorrogará por plazos anuales hasta un máximo de tres, siempre y cuando ninguna de las partes contratantes, ni arrendador ni arrendatario, notifique a la otra con al menos un mes de antelación a la fecha de finalización de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovarlo.

Excepción a la prórroga obligatoria para los contratos de duración inicial inferior a cinco años..

Sin embargo existe una excepción a la prórroga obligatoria del contrato y es cuando en el mismo se ha hecho constar de forma expresa la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendador deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco, salvo que la ocupación no pudiera tener lugar por causa de fuerza mayor.