Es un derecho real sobre cosa ajena con vocación de dominio, por el que su titular adquiere la facultad de elevar una o varias plantas, o de realizar construcciones bajo el suelo, adquiriendo una vez ejercitado, la propiedad de lo construido.

Este derecho aparece regulado en la Legislación española de un modo insuficiente, han sido la jurisprudencia, doctrina y la práctica notarial y registral las que han introducido la figura del derecho real de vuelo.

Se puede constituir inter-vivos o mortis-causa, a título oneroso o gratuito, por vía de reserva (el propietario transmite la propiedad de lo ya construido reservándose el vuelo), o por transmisión (transmite el derecho de vuelo y se reserva la propiedad de lo ya construido). inter-vivos o mortis-causa, a título oneroso o gratuito, por vía de reserva (el propietario transmite la propiedad de lo ya construido reservándose el vuelo), o por transmisión (transmite el derecho de vuelo y se reserva la propiedad de lo ya construido).

Las personas que intervienen en la constitución de este derecho son: el concedente y el titular del derecho de vuelo. en la constitución de este derecho son: el concedente y el titular del derecho de vuelo.

El concedente del derecho será el dueño del edificio o espacio físico sobre o bajo el cual, se concede el derecho a construir la nueva o nuevas plantas. Si el edificio sobre el que se constituye el vuelo pertenece en copropiedad a una pluralidad de personas se precisará el consentimiento de todas ellas. ¿ Y en el supuesto de que se trate de un edificio en régimen de propiedad horizontal ?. En este caso es un elemento común del edificio, de modo que, salvo que otra cosa se haya dispuesto, no pertenece privativamente al titular de la planta superior, o en su caso inferior, del edificio, sino a todos los propietarios. Por tanto, para constituir un derecho de vuelo sobre, o debajo del edificio se precisa la unanimidad de los propietarios. será el dueño del edificio o espacio físico sobre o bajo el cual, se concede el derecho a construir la nueva o nuevas plantas. Si el edificio sobre el que se constituye el vuelo pertenece en copropiedad a una pluralidad de personas se precisará el consentimiento de todas ellas. ¿ Y en el supuesto de que se trate de un edificio en régimen de propiedad horizontal ?. En este caso es un elemento común del edificio, de modo que, salvo que otra cosa se haya dispuesto, no pertenece privativamente al titular de la planta superior, o en su caso inferior, del edificio, sino a todos los propietarios. Por tanto, para constituir un derecho de vuelo sobre, o debajo del edificio se precisa la unanimidad de los propietarios.

Por otra parte, el titular del derecho de vuelo, " edificante", es quien adquiere el derecho a edificar y tiene durante el plazo pactado, la facultad de ejercitarlo, cumpliendo los requisitos exigidos por la normativa urbanística, en especial la previa licencia de edificación. Una vez ejercitado adquiere el dominio perpetuo de lo construido. Y si el derecho se constituye a título oneroso el edificante ha de pagar la contraprestación pactada al concedente.

En cuanto a la edificación soporte del derecho que se constituye no plantea dudas el supuesto de que el vuelo recaiga sobre o debajo de un edificio ya existente. Pero, ¿cabe constituirlo sobre un edificio meramente proyectado?. Es dominante la opinión que entiende que el concepto de edificio incluye no sólo el ya construido sino también el meramente proyectado. En consecuencia, de la misma manera que el edificio proyectado se puede configurar e inscribir en régimen de propiedad horizontal, lo lógico se pueda constituirse sobre él un derecho de vuelo siempre que se inscriba previamente.

Y finalmente, ¿qué requisitos son necesarios para inscribirlo en el Registro de la Propiedad? Ha de formalizarse en escritura pública y, además en la inscripción han de hacerse constar: Las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes que soporta comunidad de propietarios o las normas que se establezcan para su determinación, y las normas de régimen de comunidad, si se establecieren, para el caso de hacerse la construcción. Es evidente que el derecho de vuelo que accede al Registro configura necesariamente, una propiedad horizontal.

En cuanto a su extinción puede tener lugar por varias causas: Por su ejercicio. El derecho de vuelo como derecho real limitado desaparece y surge en favor del edificante el derecho de propiedad sobre las nuevas plantas; Por el transcurso del plazo fijado para el ejercicio sin que la edificación se haya realizado; Por prescripción, transcurrido el plazo de treinta años de las acciones reales sobre inmuebles.